Der angebotsbasierte Miet-Kauf-Quotient, kurz MKQ, setzt die Anzahl der Mietangebote ins Verhältnis zur Anzahl der Kaufangebote in einem klar abgegrenzten Markt. Er zeigt Dir, ob ein Markt eher mietdominiert oder kaufdominiert ist – und genau deshalb steht er in meinem Prozess ganz am Anfang, noch bevor ich über Preise spreche.
Was ist der Miet-Kauf-Quotient (MKQ)?
Der MKQ ist ein strukturdiagnostischer Indikator aus dem Dr.-Singer-System. Die Idee dahinter ist bewusst einfach: Du zählst in einem definierten Immobilienmarkt, wie viele Objekte zur Miete angeboten werden, und wie viele zum Kauf. Dann setzt Du beide Zahlen ins Verhältnis.
MKQ = Anzahl Mietangebote / Anzahl Kaufangebote
Mehr ist es nicht. Und trotzdem verändert dieser eine Quotient, wie Du auf einen Markt schaust. Denn er beantwortet keine Preisfrage, sondern eine Strukturfrage: Was für ein Markt ist das überhaupt, in dem ich gerade ein Objekt kaufen, sanieren und wieder verkaufen will?
Rechnerisch ist die Richtung klar: Gibt es mehr Mietangebote als Kaufangebote, liegt der Quotient über eins. Gibt es mehr Kaufangebote als Mietangebote, liegt er darunter. Die Zahl ist also zunächst eine nüchterne Beschreibung des Angebots – kein Urteil und keine Preisprognose.
Warum „angebotsbasiert“?
Der MKQ arbeitet mit dem, was Du tatsächlich sehen kannst: mit Angeboten. Das ist eine bewusste Entscheidung. Echte Transaktionsdaten sind im Alltag eines Flippers oft schwer oder nur verzögert zugänglich. Angebote dagegen sind sichtbar, zählbar und für jeden Markt, den Du Dir anschaust, verfügbar.
Gleichzeitig musst Du ehrlich mit dieser Datenbasis umgehen. Angebote sind keine Abschlüsse. Ein Inserat zeigt, was jemand anbietet – nicht, was der Markt am Ende akzeptiert. Genau das ist auch der Grund, warum ich Angebotspreise allein nie als Wahrheit nehme (mehr dazu im Artikel Warum Vergleichspreise in die Irre führen). Beim MKQ geht es aber gar nicht um Preise, sondern um Mengen: Wie verteilt sich das Angebot zwischen Miete und Kauf? Für diese Frage sind Angebote ein sehr brauchbarer Spiegel.
Mietdominiert oder kaufdominiert: Was der MKQ Dir zeigt
Der MKQ macht sichtbar, ob in einem Markt eher die Mietseite oder eher die Kaufseite das Bild prägt. Das klingt abstrakt, hat aber direkte Folgen für Fix & Flip. Denn Dein gesamtes Projekt hängt am Exit – und der Exit hängt daran, wer am Ende kauft und nach welcher Logik er bezahlt.
In meinen Projekten unterscheide ich grundsätzlich zwei Käuferwelten:
- Kapitalanleger kaufen nach Zahlen: Miete, Rendite, Risiko, Finanzierung.
- Eigennutzer kaufen nach Lage, Grundriss und Emotion – nicht beliebig, aber nach einem anderen Bewertungssystem.
Der MKQ ersetzt diese Käuferanalyse nicht. Aber er liefert Dir den Rahmen, in dem Du sie machst. Ein Markt, der sich vor allem über Mietangebote ausdrückt, ist strukturell anders als ein Markt, in dem das Kaufangebot dominiert. Wer diese Struktur kennt, stellt bessere Fragen: Welche Käufergruppe ist hier realistisch aktiv? Wie stabil ist die Nachfrage auf der einen oder anderen Seite? Und passt mein geplantes Produkt überhaupt zu diesem Markt?
Wie Du die beiden Käufergruppen sauber trennst und erkennst, wer in Deinem Segment dominiert, beschreibe ich ausführlich im Artikel Kapitalanleger oder Eigennutzer: Wer kauft deine Immobilie?
Der MKQ im Dr.-Singer-Prozess: zuerst Struktur, dann Preis
Der Dr.-Singer-Prozess ist eine feste Reihenfolge von Prüf- und Entscheidungsschritten für Fix-&-Flip-Projekte:
- Marktstruktur über den MKQ prüfen.
- Das Korridorpreisband bestimmen – also den realistischen Verkaufspreiskorridor nach Sanierung.
- Rückwärts kalkulieren.
- Daraus den maximal vertretbaren Ankaufspreis ableiten.
Die Reihenfolge ist kein Zufall. Viele Einsteiger beginnen beim Preis, oft sogar beim Kaufpreis. Das ist der klassische Denkfehler, über den ich im Artikel Kaufpreis statt Exit schreibe. Wer zuerst auf den Preis schaut, bewertet ein Objekt, ohne den Markt verstanden zu haben, in dem es später verkauft werden soll.
Der MKQ dreht das um. Bevor Du überhaupt eine Preisspanne bildest, klärst Du, wie der Markt aufgebaut ist. Erst dann ergibt das Korridorpreisband Sinn, weil Du weißt, welche Käuferlogik den Preis in diesem Markt wahrscheinlich prägt. Und erst wenn der Korridor steht, rechnest Du rückwärts bis zum Einkauf.
Der Kernsatz dahinter: Ein Objekt wird nicht gekauft, weil es sanierungsbedürftig ist. Es wird nur gekauft, wenn der spätere Verkauf bereits vor dem Ankauf plausibilisiert wurde. Der MKQ ist der erste Baustein dieser Plausibilisierung.
Worauf Du bei der Anwendung achten solltest
Ein Quotient ist nur so gut wie die Abgrenzung, auf der er beruht. Darum ein paar Grundsätze, die ich für wichtig halte – ohne Dir hier eine fertige Schablone zu geben:
- Definiere den Markt sauber. Der MKQ gilt immer für einen definierten Immobilienmarkt. Region und Segment müssen klar sein, sonst vergleichst Du Äpfel mit Birnen.
- Bleib konsistent. Wenn Du Märkte vergleichen oder einen Markt über die Zeit beobachten willst, musst Du Mietangebote und Kaufangebote jedes Mal nach denselben Kriterien erfassen.
- Interpretiere nicht über. Der MKQ beschreibt die Angebotsstruktur. Er ist keine Kaufempfehlung und kein Ersatz für die Analyse von Käufergruppen, Preiskorridor und Kalkulation.
- Kombiniere ihn. Seine Stärke entfaltet der MKQ als erster Schritt in einer Kette. Allein gelesen bleibt er eine Zahl; im Prozess wird er zur Orientierung.
Wie Du die Ergebnisse konkret einordnest und in Deine Ankaufsentscheidung übersetzt, ist Teil meines Systems, das ich im Buch und im Coaching Schritt für Schritt aufbaue.
Warum der MKQ Dich vor teuren Fehlern schützt
Fix & Flip scheitert selten an der Sanierung. Es scheitert am Exit. Ein Projekt, das in einem Markt geplant wurde, den man nicht verstanden hat, wird im Verkauf zur Reparaturbaustelle: Der Preis passt nicht zur Käuferlogik, das Produkt passt nicht zur Nachfrage, die Vermarktung zieht sich.
Der MKQ zwingt Dich, die Marktstruktur vor dem Preis zu klären. Das hat drei Vorteile:
- Du hörst auf, Märkte nach Bauchgefühl zu beurteilen.
- Du gehst mit einer klaren Hypothese in die Käufer- und Preisanalyse.
- Du kannst Märkte und Segmente nach derselben Logik nebeneinanderlegen, statt jedes Objekt isoliert zu betrachten.
Gerade für Einsteiger ist das wertvoll: Es bringt Struktur in einen Prozess, der sonst schnell von Exposé-Texten und Bauchentscheidungen getrieben wird.
Fazit: Erst den Markt verstehen, dann das Objekt
Der angebotsbasierte Miet-Kauf-Quotient ist ein einfaches, aber wirkungsvolles Werkzeug. Er setzt Mietangebote ins Verhältnis zu Kaufangeboten und zeigt Dir, ob ein Markt eher mietdominiert oder kaufdominiert ist. Damit beantwortet er die Frage, die vor jeder Preisdiskussion stehen sollte: In welchem Markt spiele ich eigentlich?
Im Dr.-Singer-Prozess ist der MKQ deshalb Schritt eins – vor dem Korridorpreisband, vor der Rückwärtskalkulation und vor dem Ankaufspreis. Wenn Du das ganze System im Zusammenhang verstehen willst, findest Du es in meinen Büchern.